一、复合地产的概念

     1、复合地产的产生：由于人们生活方式的根本变化，市场需求的大力驱动，市场同质化也越来越严重。如何把买家的眼球吸引到项目上来，成为业内要更多考虑的问题。同质化连带的结果必然会产生一个分解点，这个分解点就是个性化需求的出现。复合地产的提出，正是为了适应这一需求。它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，满足房地产对消费者的适用性功能价值，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值，使消费者享受到美的人居生活。

2、复合地产的要义：什么是复合地产？一些专业人士认为，就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以房屋为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造的一种全新地产经营模式。关键在项目本身功能价值是否明确。房地产经营有相似处，其功能价值就是项目本身的核心竞争力和品牌，是项目区别于其他项目的地方。它对市民的生活方式起重要的影响。复合地产作为一种全新的开发理念，它贯穿了整个房地产开发的整个过程，规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节。只有这样，才能找到规划设计的灵魂，才会在以后的规划过程中紧扣主题。开发理念，既要在设计方式上有所表现，又要在外立面上表达出来。要做好复合地产，首先必须在功能价值方面下功夫。复合地产是一种功能价值的具体体现，是有形的、实用的、可见的、物质化的东西，主要体现在规划设计、户型设计、建材使用等方面。做房地产的最终目的就是要给买家一个适宜的人居环境，复合地产只有满足生活化需求，这样才算得上真正复合成功。复合地产是对传统复合开发的一种更新，涉及到项目开发的各个环节，其资源耗费要比一般房地产开发多，如果没有统一的系统整合，要做复合地产是比较难的。一个成功的复合地产项目，应该在开发理念、功能价值、生活体现、系统工程、开发模式、资源整合六方面体现出特色。

3、复合地产的题材：复合地产不是简单地把两个产业拼凑在一块儿，它至少必须具备两个产业，且跟房地产高度关联。它们之间的关系并不是借用某个产品来作为卖点，而是两个产业之间处于一种互动关系，实现优势互补。复合地产的题材，除了根据项目所处的具体情况、地理位置、资源状况、综合价格性能比等来综合考虑外，还要与市场消费趋势结合起来。要将复合理念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、户型设计、物业管理等每一个角落，并且充分完整地表达出来，具备权威性、排他性、惟一性，才能在市场里具有主动性和吸引力。　　

　　对开发商来说，首先要具备过硬的基本功能。第二，要有预见未来、创新理念的能力。第三，要有把握市场、把握消费者需求的能力。第四，要有整合资源的能力，能够把与房地产相关联的产业整合成生活所需求的内容。第五，要把握功能性价值和文化之间的平衡和经营能力，体现功能价值和文化价值。

4、复合地产的内涵——作为一种开发理念的复合地产：开发理念不是开发口号，不是从天上掉下来的，也不是拍脑袋拍出来的，而是整个房地产开发的出发点和归结点，奥园提供给广大消费者的，不仅仅是物理意义上的“房子”，更是一种人文环境和生活方式。在这样的理念之下，复合地产是科学运动、健康生活、终生学习、文明和谐等具体要素；作为一种功能价值的复合地产：开发理念一定要落实下去，表现为一定的功能价值。例如从健康路径、体能测试中心、体育馆、随处可见的体育休闲设施等；作为一种生活体验的复合地产：复合地产必须生活化才算成功。也就是说，它是一种生活理念；作为一种系统工程的复合地产：复合地产要搞好，从确定复合主题开始，必须贯彻到每一个部门和环节中。例如规划设计、原材料采购、工程管理、营销策划、广告形式、物业服务等，它是一个系统工程；作为一种开发模式的复合地产：复合地产是对传统开发模式的一种更新，它为房地产引入了文化思考，理念先行；它考虑到生活方式的营造，不仅盖房子、建社区而且培育生活气氛和生活方式；它进行跨产业合作；作为一种资源整合的复合地产：复合地产的一个特色就是要对涉及到项目开发的相关资源进行高度的整合，其需要整合、借鉴、利用、嫁接、延伸、发挥的资源比一般房地产项目要多很多。

    二、复合地产：社区开发主流模式

复合地产属于一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作。复合型地产说白了，就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业(农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等)，创造一种全新的地产经营模式。复合型地产是一种泛地产概念，它的主题既可以是单一的，也可以是多元的。复合房地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

    目前，复合地产在中国还是一个比较新的事物，但正在走向完善和成熟，一大批有责任、有识见的地产企业家、思想者和实干家已经为中国复合地产的发展进行了有意义的理论研究和实践探索。并且一批复合地产项目也在全国范围内获得了巨大的成功，昭示了复合地产强大的生命力，所以我们有充分的理由相信：复合地产将成为未来中国房地产业的领跑者，正在成为城市人居，大社区开发的主流模式！

   1、复合地产，应势而生——凡是原创的东西，都必须有勇气和胆量去设想才行，复合地产也是如此。复合地产属于一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作。正因为它具有创新性，所以了解它、知道它的人并不多；正因为它是创新力作，所以它的引爆能力之强、覆盖面之广令人难以想象。它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，满足房地产对消费者的适用性功能价值，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值，使消费者享受到美的人居生活。这就是复合地产的要义。

    2、解读复合地产——复合地产作为一种全新的开发理念，它贯穿了整个房地产开发的整个过程，规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节。只有这样，才能找到规划设计的灵魂，才会在以后的规划过程中紧扣主题。开发理念，既要在设计方式上有所表现，又要在外立面上表达出来。

     复合地产是一种功能价值的具体体现，是有形的、实用的、可见的、物质化的东西，主要体现在规划设计、户型设计、建材使用等方面。要做好复合地产，首先必须在功能价值方面下功夫，如果连功能价值都做不好，那么就没有资格做复合地产。做房地产的最终目的就是要给买家一个适宜的人居环境，所以复合地产只有满足生活化需求，这样才能算得上真正复合成功。如果复合地产离我们的生活需求很远，且遥遥不可及，那么这个复合地产能算得上成功吗？

    复合地产是对传统复合开发的一种更新。它属于自选动作，难度系数很高。正因为它是自选动作，所以它需要一个总结的过程，需要一个标准化的过程。复合地产涉及到项目开发的各个环节，其资源耗费要比一般房地产开发多，如果没有统一的系统整合，要做复合地产是比较难的。一个成功的复合地产项目，应该在开发理念、功能价值、生活体现、系统工程、开发模式、资源整合六方面体现出特色，否则复合地产就不是完整的复合，而是有缺陷的复合。

   3、复合地产，产业整合——刚开始的时候，很多人认为，复合地产就是很简单地把许多不相干的功能拼凑在一块儿而已，即把其他行业与房地产行业的功能进行随意搭配，不进行有机整合。其实复合地产的内涵不是简单地把两个产业拼凑在一块儿，它至少必须具备两个产业，且跟房地产高度关联。他们之间的关系并不是借用某个产品来作为卖点，而是两个产业之间处于一种互动、叠加的血肉相连、唇齿相依关系。复合房地产不是错开，是融在一起，互动，优势互补。

    复合地产究竟要复合什么题材？是教育、体育、旅游、文化产业，还是其他，这除了根据项目所处的具体情况、地理位置、资源状况、综合价格性能比等来综合考虑外，还要与市场消费趋势结合起来。地产的控制很重要，控制过度了，成本会增加；如果控制得太轻，可能充其量只是一个卖点。比如把体育当成一个产业来做，要把复合理念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、户型设计、物业管理等每一个角落、每一个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达出来，具备权威性、排他性、惟一性，才能在市场里具有主动性和吸引力，才能在市场里站住脚。

    传统的住宅产品和一些能产生附加值的东西复合了以后，它给老百姓、消费者带来的冲击力和诱惑是不可抵挡的，尤其是一种复合产品在第一次进入某一个区域的时候，它基本上是无往而不胜的。传统房地产开发的建筑套路是一种标准工作，但是复合上去自选动作，就会出现一些教育因素、一些艺术元素等。所有这一切如果都建立在对目标客户群的准确把握和适当理解上，使生产的产品和目标客户群一致，那么这种效果产生的力量将是非常巨大的。奥林匹克的品牌可以做复合地产，，只不过要大胆一点。房地产和文化结合，那么文化含量一定要高，起到提高房地产品位的作用。当然无论是和医卫、体育、文艺，还是教育结合，这些也都只是一种表现形式而已，

    复合地产的主题既可以是单一的，也可以是多元的，教育产业、体育产业、休闲产业、旅游产业、文化产业都可以进行复合，目的都是通过互相融合提升项目品位，而最终起主导作用的还是房地产本身。成功的复合地产项目都必须具备以下特点：第一它必须人性化，如果所确定的主题和人类的基本需求高度相关，那么它成功的可能性就会大一些。在市场比较发达、人均收入比较高的地区，可以搞一些消费性的复合，比如健康、运动等项目。因为处于生存型的地区，他们对教育的依赖性比对体育的依赖性要强得多，这时要偏重教育。对人均收入也很高的地区，已经处于小康型了，这时候要考虑消费型的复合内容，比如体育、休闲产业、旅游产业等。这些都必须符合实际需求，而且还要讲究大中型区域之分。同时在主题方面，突出广泛的群众基础，体现参与性与匹配性。主题与当地消费者的需求匹配，主题和资源能够匹配，突出差异性和权威性。

   4、复合地产，地产发展的主流——对开发商来说，首先要具备过硬的基本功能，否则做复合地产是比较危险的。第二，要有预见未来、创新理念的能力。第三，要有把握市场、把握消费者需求的能力。第四，要有整合资源的能力，能够把与房地产相关联的产业整合成生活所需求的内容。第五，要把握功能性价值和文化之间的平衡和经营能力，体现功能价值和文化价值。

    业界人士认为复合地产前景肯定好，原因有二：第一从需求方面来看，全面建设小康时代已经到来，所以消费者已经不是简单地满足一般的居住条件问题，特别在一些大城市，复合地产的前景会更好。第二从工艺方面来看，目前，市场同质化现象非常严重，供大于求的现象比比皆是。在这种竞争情况下，要让项目成功，让企业成功，没有自己的个性，没有自己的理念，没有鲜明的主题，那肯定是不容易被认可的。

   5、教育复合地产：深层人文关怀——在复合地产开发模式中，最成功的有：体育+地产、旅游+地产以及教育+地产三种。开发商积极的自主引进名校，为自己的楼盘注入优质的教育资源，以全面提升楼盘的整体形象和综合性价比。教育地产从诞生，就发挥了巨大的扩张效应。有眼光有责任感的父母在决定购房的同时常常会因为子女的教育问题举棋不定。也正是这个原因成就了很多学区房的热销。但是学区房的数量毕竟有限，物以稀为贵，学区房的价格越来越高，于是，不少开发商们开始主动的和名校联姻，走出去，主动把名校请到自己的楼盘来。对于意向购房者，他们都认为，通常在城区选择学校都要交几万元的赞助费，小学、初中、高中一路念下来，仅赞助费就是一笔不小的开支。如果能够在名校附近买一套房子，或者小区本身就有名校，不仅解决了孩子上学的难题，又改善了居住环境，经济划算，一举两得。

    如果说小区里建幼儿园仅仅还属于小区的配套附属设施的话，在楼盘周边引进知名的中学，已经超出了小区配套的范畴，因为幼儿园可以仅仅服务于一个小区，而一所中学的辐射范围要广泛的多。有实力的开发商甚至可以先建大学城、引入高校教育资源，再开发住宅以及其他商业楼盘。虽然开发大学城的盈利可能无法与开发主题乐园相比，但是社会以及国人对于教育的重视程度，决定了教育+地产的复合开发模式会有广阔的前景。

此外，还有体育复合地产、养生复合地产等。企业的生存源自创新，房地产企业也不外乎只有不断的创新才可在硝烟纷争的市场中竞得一席之地。放眼全国的房地产市场，没有一个开发商不在绞尽脑汁去创新以吸引目标客户。

三、复合地产开发最经典案例

    1、”芭蕾雨“——奥特莱斯推出复合型商业地产新模式

　奥特莱斯(中国)芭蕾雨品牌发布盛典日前在北京举行。会上主办方发布了定位为奥特莱斯引领的城市新中心的芭蕾雨品牌，并介绍了奥特莱斯(中国)的战略规划。“芭蕾雨”可以说是中国城市建设发展的一次重大模式创新，开创了地产与产业相结合的复合型高端商业地产运营新模式。

　　“芭蕾雨”是房山CSD规划建设中的重要组成部分。“芭蕾雨”源于“城市芭蕾”的生活场域概念、城市新中心“New Dow ntow n”以及代表了浪漫、滋润、财富的“雨”的完美融合。北京首创置业董事长、奥特莱斯(中国)董事局董事刘晓光把“芭蕾雨”的战略模式归结为独具特色的“3+X”：以奥特莱斯名品折扣中心为龙头，结合现代综合商业群、休闲住宅，以及地方特色资源产业的复合功能模式。奥特莱斯(中国)此次发布的“芭蕾雨”集休闲度假购物特区、世界风情生活城和城市新中心三重功能为一体，将成为区域发展建设的经济引擎和产业动力。房山区将借此契机，打造以奥特莱斯名牌折扣店为龙头的集商业集群、休闲度假与高品质住宅为一体的城市新中心。

　　在奥特莱斯(中国)的规划中，未来几年全国将建成几十家“芭蕾雨”，“芭蕾雨”将成为名符其实的“产业新航母”，而奥特莱斯(中国)也将成为世界奥特莱斯产业的领航者。

　　作为3+X模式的核心，奥特莱斯名品折扣中心集聚了五大优势：享誉世界的一线品牌、极具竞争力的价格、充足的货源、舒适的购物环境及权威的专业运营团队。在奥特莱斯周边还配套有会议会展、酒店旅游、餐饮娱乐等服务设施，组成了综合现代商业群。同时，将欧式风格的休闲住宅有机地融入其中，带给人们具有国际风情的生活感受。

更加值得一提的是，“芭蕾雨”将根据各项目的地方特色，开发如温泉SPA、湿地公园、高尔夫等地方特色资源产业，形成新型现代产业模式，成为新人类、新理想、新时尚、新生活的集成式生活平台。

　奥特莱斯(中国)“芭蕾雨”将在全国展开四级推进：根据各省市、地区经济发展水平和总量的不同，计划未来在华南、华东、华中、华北、东北五大经济发达区域，投资兴建“奥特莱斯现代服务产业区”;在直辖市及主要省会城市打造“奥特莱斯现代服务产业园”;在大部分省会城市及重要地级市、风景旅游区打造“奥特莱斯风情小镇”及“度假购物村”。

    2、“华银·天鹅湖”——开创复合型休闲地产新模式

    在京西南房山世界级地质公园范畴之内，“北京第一风景走廊”之首十渡处，华银·天鹅湖项目正为营建一所世界公园里举世无双的欧洲小镇不懈努力。在华银·天鹅湖项目实施之前，这里仅仅是房山世界地质公园的一隅，是景区的一部分，更是一片只有匆匆过客，而没有专属居民的山野之地。而华银·天鹅湖项目的出现，为这片占地56平方公里，相当于北京两个东城区的山水之地带来了勃勃生机。

　造镇天然里，湖成天鹅来——华银·天鹅湖不是一个单纯的房地产项目，而是一个无论是体量还是气魄上都堪称梦幻级的生态旅游复合型小镇。天鹅湖采用的是城镇级规划及配套，预计规划十余个项目，规划人口达12万人，业主不需要出城，即能满足吃、住、行、游、购、娱等一切生活需求。

　　拥有2000亩浩瀚大湖，50000亩原生山林等世界级山水景观资源，依托于天鹅湖、天上山、金水峪等六大景区，构成了这里得天独厚的生态环境，吸引了挑剔的天鹅在此栖息；天鹅湖四周青山环绕，春夏舒适宜人，秋季天高气爽，空气质量和负氧离子含量都是市区的几十倍；这里山水兼得，不可复制，对于忙碌奔波于喧闹城市的人们来说，无异于一片世外桃源，不仅能感受山水带来的氤氲浪漫，更能够放松心情。

　　天鹅湖分三期开发，仅一期占地就达3249亩，建筑面积达400多万平方米。目前已推出四大独立组团，天鹅湖·金海岸、天鹅湖·HOLI公馆、天鹅湖·金峪谷和即将面市的天鹅湖·金水峪。项目借鉴欧洲小城镇建设成功经验，以超低综合容积率造城，开创中国旅游地产前所未有之景象。

新的旅游热点，带动项目成为焦点——华银·天鹅湖项目为天然景区的二次开发创造了一个经典的范例。在庞大的造镇计划尚未完全实施完成之时，这里先成为了十渡景区内新的旅游热点，为项目聚集了庞大的人气。规划设计同时具备了居住与休闲的六要素即：吃、住、行、游、购、娱，使天鹅湖项目的业主能够享受最高品质的生活。

　　十渡景区是北京的传统景区，是房山地质公园的精华。然而，这里的旅游业虽然发达，但由于缺乏统一的规划以及大资金的投入，一直处于散、乱、小的状态，尤其是在居住型和生态型旅游配套方面，业态一直处于低端状态。而现在，华银·天鹅湖一期的项目在建的面积达120多万平方米，其中封顶的亦有60多万平方米，这些已经组团开放的项目，目前已经成为整个十渡景区内最热门的自驾目的地，也同时成为高端会议、高品质旅游的目的地，同时整体提升了整个房山旅游经济和旅游地产的区域价值，成为整个房山旅游经济新的增长点。

　　旅游带动地产，以地产促进旅游——华银·天鹅湖项目总经理王玉玲在接受记者采访时，谈到了天鹅湖项目发展重点：“天鹅湖实际是旅游加地产双向开发的一个典型案例。我们以旅游带动地产，以地产促进旅游作为发展方向。在今年，我们还要进一步深化旅游概念加强旅游开发。如对项目内东汉时期的佛教文化文物的保护性开发，以及以金水峪景区为中心，通向十渡以打造旅游生态走廊等。今年共有六大旅游景区将进行重点开发。”与很多“靠山吃山靠水吃水”的传统旅游地产开发思路大为迥异。在立意上，华银·天鹅湖首先想到的是如何美化自然，改善环境，通过大环境的改进而带动具体的地产项目和产品的价值提升，而非单纯以山水之名，行卖房之实的纯资源消耗性项目开发。

　　而且，华银·天鹅湖的项目设计也相当均衡，既有12万人规模生态小镇的出售型物业来进行资金回流，同时也有大量如酒店、会所、娱乐设施、商业配套等长期自持运营型物业的开发。对此，王玉玲表示：“我们在不会单纯依附于有山有水的天然资源，我们把它打造了一个综合旅游商业体，它有自动造血的功能，基于可持续经营发展的思路，将成为京西南地区最好的旅游目的地和综合生态体。”

京石第二高速（京昆高速北京段）开通后，项目距离北京市区驱车仅约40分钟即可到达。项目充分利用了北京城市外延、快速扩张的有利时机，全面把握京石第二高速、首都经济圈建设、京冀同城一体化建设、北京南城计划等发展机遇，将成为集“生态人居、休闲养生、旅游度假、商务会议”于一体的北京唯一欧洲山水生态小镇。

    3、保利生态城——首创“新型复合地产”开发模式

    保利新复合地产高峰论坛暨保利生态城新品发布会于今天下午在深圳大中华喜来登酒店举行。保利地产首次提出“新型复合地产”概念。为大家展示了60平方公里的生态城，据了解，“保利生态城”将是保利加入房企“千亿俱乐部”后，首个面向深圳购房者的崭新项目。保利地产集团副总经理广东保利地产开发集团董事长余英在现场特别阐述了“新型复合地产”概念：新复合地产是旅游、艺术、文化、养老等产业的结合，力求旅游景区与人居的充分融合，是集多种优势于一体的项目。新复合地产应该是一句话：集各家之大成，发挥了“1+1……”大于10、大于100的作用，是多种作用的复合。 据余英介绍，保利开发的很多楼盘不是用单一的“养生”或者“旅游”可以概括，有的项目可以称“旅游地产业”，也可以命名“城市核心区高级公寓”，两种 优势整合，这种楼盘才最有价值，就是新型复合地产。

  保利生态城占地60平方公里，面积相当于6个深圳华侨城或是2个澳门版图，虽然位于东莞樟木头，但是距深圳市政府大院28公里，全程高速。余英表示，这个项目对于深圳人来说不是远郊度假项目，而是第一居所。而且价钱是深圳房价的1/4、1/3，这里一套房+一辆X5+一辆Z4=深圳一套房。

  在深圳说到城，大家肯定会想到东部华侨城，一个东部华侨城，一个是保利生态城，到底有什么差别？东部华侨城是一些高端人居点缀其间的一个度假度假区，而保利生态城是用大文化、大生态、大休闲、大养生所装扮出来的一个高端人居社区；东部华侨城是一个旅游度假，保利生态城是休闲居住。从价钱角度来讲，保利生态城的价钱应该是东部华侨城的1/3甚至是1/5。

  保利集团计划用6年时间、斥资约100亿元，将其打造成集休闲度假、康体养生、会议商务、文化展示、生态体 验、国际人居于一体，具有稀缺生态资源、世界级生态度假服务、国际级生态养生休闲天堂、综合性生态游憩功能、低碳产业市场与经济论坛、生态人文艺术氛围、 国际人居城的世界生态城建设典范。